房地產(chǎn)行業(yè),眾人眼中的暴利行業(yè)、熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)、泡沫產(chǎn)業(yè),正逐漸成為政府、銀行、投資機(jī)構(gòu)、企業(yè)、學(xué)者教授密切關(guān)注的焦點(diǎn),成為學(xué)生、上班族、老板們飯前飯后的談資,可謂備受矚目。從最開(kāi)始的“是房子就有人要”到后來(lái)的“樓盤被套比比皆是”,市場(chǎng)逐步成熟,消費(fèi)者逐步理性化;從最開(kāi)始的“圈地運(yùn)動(dòng)”到后來(lái)的“圈錢運(yùn)動(dòng)”再到最近嶄露頭角的內(nèi)部管理變革,房地產(chǎn)企業(yè)正逐步成熟,逐步走向理性。隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。以下就結(jié)合筆者自身的認(rèn)識(shí),針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中的進(jìn)度控制進(jìn)行探討。

　　進(jìn)度控制的重要性對(duì)房地產(chǎn)公司不言而喻。出于資金安排和銷售的需要,眾所周知,項(xiàng)目開(kāi)工后,房地產(chǎn)公司不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤時(shí)間和交房時(shí)間,這就要求工程必須在開(kāi)盤前完成主體施工,在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)實(shí)中,房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn),問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊,即前階段超期,后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié),以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià),將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段,加大了公司物業(yè)管理成本,降低了公司美譽(yù)度。那么,如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平呢?我們可以從事前、事中、事后三個(gè)階段的工程進(jìn)度控制重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行分析。

　　一、事前控制

　　1、合理制定計(jì)劃

　　計(jì)劃是控制的依據(jù),計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半,計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。

　　目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè),尤其是停留在“圈地運(yùn)動(dòng)”和“圈錢運(yùn)動(dòng)”階段的企業(yè),計(jì)劃制定不受重視,計(jì)劃的制定過(guò)程要么非常粗略,要么以走過(guò)場(chǎng)、交差的形式敷衍而過(guò),造成以后的工作混亂。

　　例如,某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過(guò)程為:領(lǐng)導(dǎo)層制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定本期開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)盤及交房時(shí)間,然后由副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì),確定各部門工作的總體時(shí)間要求,即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施,各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重,工程進(jìn)度控制也就無(wú)從談起。

　　建議計(jì)劃制定過(guò)程為:項(xiàng)目發(fā)展部門根據(jù)市場(chǎng)情況制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后銷售部門制定銷售計(jì)劃,項(xiàng)目部根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃,兩部門在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求,經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃,同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注,最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì),經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。

　　當(dāng)然,計(jì)劃制定過(guò)程可以有多種方式,但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面:

　　1)計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心,各部門圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃;

　　2)計(jì)劃制定過(guò)程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通,在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn);

　　3)計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門的重視,可以考慮將計(jì)劃制定作為部門的重要業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。

　　2、嚴(yán)格圖紙會(huì)審

　　由于目前甲方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍緊,設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠,錯(cuò)誤、失誤較多,如果在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格,將會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)問(wèn)題推后到后續(xù)施工階段暴露,甚至出現(xiàn)一間房建造出來(lái)沒(méi)有門,一間建造出來(lái)多個(gè)窗的笑話,增大設(shè)計(jì)變更、簽證量,延誤工期。據(jù)了解,設(shè)計(jì)變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。

　　建議:首先,項(xiàng)目部人員以“圖紙多審一天,施工就節(jié)約了三天”的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審;其次,要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量,使得項(xiàng)目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)問(wèn)題;最后,給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力,讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問(wèn)題,最好是恩威并舉,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以獎(jiǎng)勵(lì),不能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以處罰。