采用 epc、工程總承包模式、實(shí)施規(guī)?；瘧?yīng)用和采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)等是解決裝配式建筑造價(jià)偏高的內(nèi)在因素。一定比例面積獎(jiǎng)勵(lì)、提前預(yù)售回款、節(jié)稅節(jié)息等政策紅利是彌補(bǔ)裝配式建筑增量成本的外在因素。

一、前期費(fèi)用的管控措施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作主要是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房?jī)r(jià)是調(diào)研核心內(nèi)容，地方政府的裝配式建筑發(fā)展規(guī)劃與鼓勵(lì)性政策是調(diào)研重點(diǎn)，預(yù)制廠家的技術(shù)體系、資金實(shí)力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。

1．房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)的高低是消化預(yù)制率的核心指標(biāo)，房?jī)r(jià)越高，預(yù)制率也可相應(yīng)提高，以降低單位建造成本。北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)達(dá)到 5 萬(wàn) /m2 以上，裝配式建筑的增量成本基本可以忽略不計(jì)。在國(guó)外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負(fù)面因素。在我國(guó)的三、四線城市，或房?jī)r(jià)低于 1 萬(wàn)元的地區(qū)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。

2. 地方性政策地方政府對(duì)于裝配式建筑實(shí)行的組合式鼓勵(lì)政策在一定程度上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。如實(shí)行面積獎(jiǎng)勵(lì)政策，北京、沈陽(yáng)給予 3% 以內(nèi)的獎(jiǎng)勵(lì)面積，上海、長(zhǎng)沙將預(yù)制外墻面積不計(jì)入容積率，并且按項(xiàng)目給予不同的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；又如現(xiàn)金補(bǔ)貼政策，沈陽(yáng)市對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的最高補(bǔ)貼為 500 萬(wàn)元，上海補(bǔ)貼 100 元 /m2，單個(gè)項(xiàng)目補(bǔ)貼不超過(guò) 1000 萬(wàn)元；再如提前預(yù)售政策，上海規(guī)定完成主體結(jié)構(gòu) 1/2 以上即可預(yù)售，沈陽(yáng)市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)出 ±0 即可預(yù)售。這些組合政策基本上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。

3. 預(yù)制構(gòu)件廠預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局也是一個(gè)重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，大致分為裝配整體式框架結(jié)構(gòu)、裝配整體式框架 - 現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)、裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)、預(yù)制疊合剪力墻結(jié)構(gòu)等，各家預(yù)制構(gòu)件廠商擅長(zhǎng)的生產(chǎn)技術(shù)能力和水平不盡相同，生產(chǎn)設(shè)備也不盡適合各種預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)質(zhì)量要求和成本控制要求，如德國(guó)自動(dòng)化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費(fèi)也高于普通國(guó)產(chǎn)的生產(chǎn)線；其次，預(yù)制廠家的資金實(shí)力是必須考量的關(guān)鍵因素，材料壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進(jìn)度受制的最終受害者必然是開(kāi)發(fā)商；再次是運(yùn)距問(wèn)題，如果預(yù)制構(gòu)件廠商與房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的距離過(guò)近或過(guò)遠(yuǎn)都將影響到運(yùn)輸費(fèi)的高低，象萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接投資預(yù)制構(gòu)件廠也不是首選。

二、土地成本的管控措施我國(guó)實(shí)行土地出讓“招拍掛”制度，開(kāi)發(fā)商能接受的拍賣(mài)成交價(jià)一般不取決于土地成本本身，而往往由未來(lái)的房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期來(lái)決定，這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯，拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。

在拿地環(huán)節(jié)，更多的應(yīng)關(guān)注政府補(bǔ)貼對(duì)土地增值稅臨界點(diǎn)的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對(duì)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅實(shí)行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補(bǔ)貼而使土地增值率超過(guò) 20% 話，則開(kāi)發(fā)商不能享受標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的免稅待遇，有可能政府補(bǔ)貼 100 萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商反而多繳 1000 萬(wàn)稅，得不償失。

三、建安成本的管控措施建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計(jì)、采購(gòu)（生產(chǎn)）和施工三個(gè)緊密相關(guān)的過(guò)程，該環(huán)節(jié)的成本比例達(dá)到 80% 以上，是成本控制的重點(diǎn)所在。

1. 設(shè)計(jì)目前，裝配式建筑處于起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院不具備裝配式建筑專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)能力，bim 技術(shù)的運(yùn)用也處于摸索、起步階段，這就促使開(kāi)發(fā)商提高建筑方案設(shè)計(jì)的整合能力，對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)、裝配式建筑設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項(xiàng)目具體情況進(jìn)行研究和整合，以便于預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸和施工，達(dá)到節(jié)約造價(jià)的目的。拆分設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)增量成本，如果開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院、構(gòu)件廠和施工單位在事前充分研究、在事中密切配合的話，則能有效降低綜合造價(jià)。

首先，由于設(shè)計(jì)對(duì)最終造價(jià)起決定作用，因此在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段時(shí)，就應(yīng)系統(tǒng)考慮到建筑方案對(duì)深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響，合理確定方案。其次，仔細(xì)測(cè)算預(yù)制率，不以僅僅滿足政府規(guī)定的預(yù)制率為決策標(biāo)準(zhǔn)，而以項(xiàng)目需要的最優(yōu)預(yù)制率為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行拆分，過(guò)低或過(guò)高的預(yù)制率都將對(duì)造價(jià)產(chǎn)生不利的影響。裝配式建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，合理設(shè)計(jì)預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。

然后，綜合各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行全面審核，進(jìn)行必須的辨析、歸納、協(xié)調(diào)和修改，才能真正減少事后修改，降低造價(jià)。如有可能，盡量采用 bim 系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。

設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵要素，僅僅實(shí)行限額設(shè)計(jì)的話，也不能實(shí)現(xiàn)裝配式建筑成本管控的目的。設(shè)計(jì)的正確性和準(zhǔn)確性是成本控制的基本條件，設(shè)計(jì)的先進(jìn)性和科學(xué)性是成本控制的有效途徑，做好設(shè)計(jì)工作，成本控制就基本上到位了。

2. 采購(gòu)（生產(chǎn)）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)來(lái)說(shuō)，預(yù)制構(gòu)件屬于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生產(chǎn)等多種方式。目前，預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格普遍偏高，大約在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右。價(jià)格高的原因主要有五個(gè)：一是固定生產(chǎn)成本中新增廠房設(shè)備折舊費(fèi)；二是變動(dòng)生產(chǎn)成本中新增模具費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)等內(nèi)容；三是缺乏熟練工人，企業(yè)內(nèi)訓(xùn)成本偏高，培養(yǎng)出來(lái)的工人隊(duì)伍流動(dòng)反而更高；四是稅負(fù)增加 2 倍以上；五是預(yù)制構(gòu)件修復(fù)費(fèi)用較大。

控制預(yù)制構(gòu)件的采購(gòu)成本是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、資金成本等多方面綜合平衡，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。單價(jià)高則有可能成本總額低，反之亦然。萬(wàn)科涉足裝配式建筑較早，它大多采用分期開(kāi)發(fā)、單棟試驗(yàn)的方式應(yīng)用裝配式技術(shù)，目前很少看到商品房項(xiàng)目大面積應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的案例，在保障房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域大面積應(yīng)用得較多。

開(kāi)發(fā)商不宜以低價(jià)模式采購(gòu)預(yù)制構(gòu)件。生產(chǎn)商如果長(zhǎng)期不能盈利，則其負(fù)面效應(yīng)必然反映到產(chǎn)品質(zhì)量、進(jìn)度、質(zhì)保、服務(wù)上來(lái)，最終受損的開(kāi)發(fā)商。沈陽(yáng)在裝配式建筑發(fā)展的初期，曾引進(jìn)了 10 來(lái)家預(yù)制構(gòu)件廠，因產(chǎn)品低價(jià)、市場(chǎng)需求不足等多種原因影響，目前僅剩下 4 家廠商勉強(qiáng)維持，給開(kāi)發(fā)商留下了巨大隱患。

能有效降低預(yù)制造價(jià)的方式是規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，改變直接采購(gòu)方式為委托生產(chǎn)和購(gòu)買(mǎi)技術(shù)方式可以降低稅負(fù)，同時(shí)采取現(xiàn)款結(jié)算方式以降低生產(chǎn)商的資金成本。住建部科技中心對(duì)全國(guó) 12 個(gè)典型樓盤(pán)單棟樓與規(guī)?；瘧?yīng)用裝配式建筑的成本差異進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)對(duì)降低生產(chǎn)成本的貢獻(xiàn)較大，如下表:

表格數(shù)據(jù)顯示，規(guī)?；瘧?yīng)用裝配式建筑的綜合成本比降低了 780 元 / m3，降幅約 23%。

但開(kāi)發(fā)商不僅僅追求商品房項(xiàng)目單位成本的降低，更多考慮的是成本與售價(jià)的性價(jià)比最優(yōu)化。適當(dāng)提高預(yù)制構(gòu)件的單價(jià)或許能獲得更高的性價(jià)比，萬(wàn)科公司在這方面做出了成功的探索，實(shí)現(xiàn)了品牌與效益雙豐收。

由于預(yù)制構(gòu)件廠的鋼材、水泥、骨料、人工、能源等支出都是現(xiàn)款結(jié)算，如果開(kāi)發(fā)商或施工單位拖延付款的話，則預(yù)制構(gòu)件廠勢(shì)必考慮成本中的利息費(fèi)用，從而推高了預(yù)制構(gòu)件的單價(jià)。

同時(shí)，預(yù)制構(gòu)件的增值稅率是 17%，而建筑勞務(wù)、技術(shù)服務(wù)、純勞務(wù)和運(yùn)輸?shù)亩惵史謩e是 11%、6%、3% 和11%，都低于 17%。所以，應(yīng)將“采購(gòu)并送貨到指定地點(diǎn)”的傳統(tǒng)購(gòu)銷(xiāo)模式進(jìn)行優(yōu)化，可采用“甲供材 + 委托生產(chǎn)+ 購(gòu)買(mǎi)技術(shù) + 自提貨”的采購(gòu)模式，能有效降低預(yù)制構(gòu)件的稅負(fù)，從而降低預(yù)制構(gòu)件的采購(gòu)單價(jià)。

四、基礎(chǔ)配套成本的管控措施房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套成本跟裝配式建筑的關(guān)聯(lián)度不大，但獨(dú)立的低層業(yè)主會(huì)所、物業(yè)用房、幼兒園等建筑可考慮使用輕鋼結(jié)構(gòu)的裝配式建筑，可以有效充抵主體樓的預(yù)制率，從而間接降低項(xiàng)目總成本。

五、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的管控措施開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出與管理費(fèi)用是裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的重點(diǎn)之一。由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目提前預(yù)售的鼓勵(lì)措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。

沈陽(yáng)市規(guī)定“采用裝配式建筑技術(shù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)制構(gòu)件采購(gòu)合同金額可計(jì)入工程建設(shè)總投資，金額達(dá)到總投資額的 25% 以上且施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可辦理《商品房預(yù)售許可證》。”以百米高層建筑為例，開(kāi)發(fā)商至少能提前一年取得《預(yù)售許可證》，如售價(jià)為15000 元 /m2，按 50% 預(yù)售率和 8% 的利率計(jì)算，能獲得邊際利息收益 15000*50%*8%=600 元 /m2。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過(guò)了裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的增量成本。房?jī)r(jià)越高，邊際利息收益越大。

采用裝配式技術(shù)的房地產(chǎn)精裝修項(xiàng)目，如果做好施工組織管理的話，能有效節(jié)約工期 6 ～ 8 個(gè)月，從而節(jié)省管理人員工資費(fèi)用。

六、銷(xiāo)售稅費(fèi)的管控措施房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合稅負(fù)能達(dá)到 10% ～ 15% 左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負(fù)的主要因素。土地增值稅以增值額為計(jì)繳基數(shù)，稅率分為 30%、40%、50% 和60% 四檔，可按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總額加計(jì)扣除 20%；同時(shí)對(duì)增值率低于 20% 的普通住宅免征土地增值稅。所以提高成本是管控銷(xiāo)售增值率的最有效手段，因?yàn)槭蹆r(jià)越高越好，而不能自我限價(jià)來(lái)降低增值率。如果將這兩項(xiàng)政策管控到位的話，可以獲得很好的節(jié)稅效果。

首先，應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為 300元 /m2 ～ 500 元 /m2, 一個(gè)百米高的住宅樓一般從 6 層以上開(kāi)始裝配，全樓的單位增量成本為 250 元 /m2 ～ 417 元 /m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計(jì)扣除 20%，即按 300元 /m2 ～ 500 元 /m2 扣除并計(jì)算增值率。在售價(jià)不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計(jì)扣除金額之和沖減了增值額，按 40% 稅率計(jì)算的話，可以節(jié)稅 120 元 /m2 ～ 200 元 /m2。

其次，準(zhǔn)確把握普通住宅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，將增值率控制在 20% 以下，裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽(yáng)市規(guī)定“在認(rèn)定普通商品住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高 300 元；采用全裝修的住宅每平方米提高 1000 元；采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高 1300 元。”這項(xiàng)優(yōu)惠政策可能比直接補(bǔ)貼 500 萬(wàn)元更實(shí)惠，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖钠骄愗?fù)約為 3% ～ 5% 左右，一億的銷(xiāo)售額就可能產(chǎn)生300 萬(wàn)～ 500 萬(wàn)的土地增值稅。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率處于 20% 臨界點(diǎn)上下時(shí)，提高裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的扣除標(biāo)準(zhǔn)而將增值率控制在 20% 以下，將直接免征土地增值稅。一個(gè) 10 億元的住宅項(xiàng)目如果享受免征土地增值稅的話，按 3% 的稅率計(jì)算，將節(jié)稅 3000 萬(wàn)元?？梢?jiàn)，裝配式建筑技術(shù)帶來(lái)的政策紅利是極其明顯的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理證明了成本問(wèn)題不是制約新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本因素，建筑產(chǎn)業(yè)節(jié)能增效、轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要才是裝配式建筑發(fā)展的強(qiáng)大引力，房?jī)r(jià)和政策是引領(lǐng)裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目快速應(yīng)用的助推劑。綜上分析，裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本是可控的、應(yīng)用效益是偏好的，在國(guó)家和地方政府一系列鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)性政策推動(dòng)下，裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展前景一片光明。